De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er twee soorten risico's. Het eerste betreft de risico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en van de prijs. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. Daarnaast zijn er risico’s binnen het project die het resultaat van dat specifieke complex kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2018 hebben we deze risico’s in 7 onderdelen verdeeld waarvan de laatste 3 vallen onder de categorie ‘specifieke gebeurtenis’. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het bruto risicobedrag. We kunnen de risico’s voor een deel opvangen met de post Onvoorzien of door bijstelling van de winstverwachting. Voor het resterende deel hebben we de ARG als buffer nodig.

Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf uit het MPG 2018

Toelichting bij deze tabel:

De bedragen zijn brutobedragen. Hiervan kunnen we € 5,2 miljoen dekken uit winstverwachtingen en posten Onvoorzien. Als we dit bedrag van de bruto risico’s aftrekken, hebben we een weerstandscapaciteit nodig van € 24,1 miljoen.

Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2018.

Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Externe omstandigheden zijn relatief grote risico’s van het Grondbedrijf. Het zijn onder andere inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s zijn bijna helemaal het gevolg van economische omstandigheden. We hebben ze meegenomen bij de onderdelen 1 en 2 in de tabel.

Projectspecifieke openbare risico’s en kansen (nummer 3 in de tabel)
Risico’s binnen de projecten zijn:

• mee- en tegenvallers op de civiele ramingen;
• lagere grondopbrengsten bij diverse meergezinslocaties;
• de prijs van enkele bedrijfskavels die nog niet te koop zijn in Zuidbroek;
• Extra kosten voor parkeervoorzieningen op De Voorwaarts;
• Extra kosten voor diverse saneringen
• verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties;
• de bestemmingsplanprocedure voor vestiging van Hornbach op De Voorwaarts.

Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
Dit betreft de categorie kleine projecten waarvoor geen aparte risicoanalyse wordt uitgevoerd. Het risicobedrag wordt berekend door 10% van de boekwaarde te nemen en 10% van de nog te realiseren kosten. Hier worden op dit moment geen wijzigingen verwacht.

Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 t/m 7 in de tabel)

Kwalitatieve woningbouwprogrammering
In het benodigde weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt nog rekening gehouden met het omzetten van een duur programma naar een goedkoper segment (goedkoop of midden duur).
Door de aantrekkende markt en het besluit om de kaderwijziging van Villahoeve geen doorgang te laten vinden is de situatie ontstaan dat er nog maar een beperkt aantal locaties binnen het Grondbedrijf zijn waar een duur programma omgezet kan worden naar een goedkoper programma. Dit komt voornamelijk neer op Zuidbroek en mogelijk het programma dat vanuit de call eveneens in Zuidbroek terecht zal komen. Het zal een lastige opgave zijn om op een goede (ruimtelijke en juridische) wijze de 86 dure woningen om te kunnen zetten. Op advies van team Wonen van de eenheid Ruimtelijke Leefomgeving is het restant risicobedrag in tact gelaten tot nadere besluitvorming over de Woonagenda. Daarnaast wordt in de programmeringslijsten gekeken of de actuele behoefte aansluit bij het programma dat nu o.a. in Zuidbroek is gepland. De meest recente verwachting is dat deze risicovoorziening kan vrijvallen omdat het programma voorziet in de behoefte op de woningmarkt.

Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 30 januari 2018 heeft het college positief besloten over de kaderwijziging Zuidbroek. Vervolgens is het voorstel op 8 maart 2018 in de raad vastgesteld. Onderdeel van dit besluit is het rekening houden met het scenario dat De Noordkaap volledig wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Het gevolg hiervan is dat dit een negatief effect zal hebben op de grondprijs van circa € 1,7 miljoen. Zoals in de TURAP aangegeven, is de gemeente in gesprek met een belegger voor de ontwikkeling van een logistiek bedrijf van circa 7 hectare en naar verwachting zal in het 3^e kwartaal van 2018 het college een voorstel doen aan uw gemeenteraad. Hiermee komt dit risico grotendeels te vervallen.

Risicovoorziening winstnames
Zoals toegelicht in het MPG 2018 wordt op basis van het voorzichtigheidsbeginsel een deel van de genomen winsten vastgehouden in de ARG. In het MPG 2018 ging dat om een bedrag van
€ 13,7 miljoen. waarvan nu naar verwachting € 1,8 miljoen. kan vrijvallen. De lijn van vrijval zal zich de komende jaren doorzetten. Hierbij moet de kanttekening geplaatst worden dat het gaat om een verwachting en de winstnames afhankelijk zijn van een aantal grote nog te realiseren grondverkopen.

Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat verwacht wordt dat de streefwaarde ten opzichte van het MPG 2018 met € 7,5 miljoen. naar beneden kan worden bijgesteld.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen;
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
• Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou op basis van de huidige inzichten (juni 2018) de streefwaarde van de ARG per 31-12-2018 € 16,6 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. Op basis van de actuele prognoses is de verwachting dat de ARG eind 2018 uit gaat komen op € 26,0 miljoen. waardoor het verwachte weerstandsvermogen uitkomt op 1,57 (€ 26,0 / € 16,6). Aangezien het weerstandsvermogen in principe niet hoger dan 1,0 hoeft te zijn, kan op basis van deze cijfers eind 2018 vooralsnog een afdracht van € 9,4 miljoen. aan de Algemene Dienst plaats vinden. Een eventuele afdracht verwerken we in de jaarrekening 2018. In deze MPB is hiermee nog geen rekening gehouden.

Actuele ontwikkelingen
Bij bovengenoemde cijfers is een aantal ontwikkelingen nog niet meegenomen. Voorbeelden hiervan zijn een eventuele aanpassing van de rekenrente voor het grondbedrijf en de verwachting dat het algemene risicoprofiel van het grondbedrijf krimpt doordat de omvang van het grondbedrijf hard afneemt. De krimp van het grondbedrijf heeft effect op de projectspecifieke en projectoverstijgende risico’s. Dit komt bovenop de verwachte bijstelling van € 7,5 miljoen. dat voortkomt uit de specifieke gebeurtenissen.

Daarnaast zit het grondbedrijf, zoals te lezen in de paragraaf Grondbeleid, in een transitiefase. Mogelijk dat de rol van het grondbedrijf in de toekomst gaat veranderen en dat kan uiteraard ook consequenties hebben op het (benodigde) weerstandsvermogen. Deze paragraaf gaat nog uit van de beheersing van de bestaande projecten.

Bovenstaande cijfers en onderstaande tabel moeten in dit perspectief worden beschouwd.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen verder te verbeteren (zie stijgende lijn na 2018). Dit heeft met name te maken met de dalende streefwaarde van de ARG. De streefwaarde daalt door een bijstelling van het risico dat betrekking heeft op de specifieke gebeurtenissen. Belangrijke disclaimer daarbij is dat de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak onzeker zijn, al is de praktijk dat de geraamde winstnames steeds vaker daadwerkelijk worden gerealiseerd. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s de komende jaren niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.